近日，中國文旅集團有限公司（大灣區文旅康居股份有限公司，下稱“中國文旅集團”或“大灣區文旅”）向香港聯交所遞交招股書，據貝多財經了解，這已經是中國文旅集團第四次在港交所公開遞交招股書，
此前的2020年4月17日、10月23日以及2021年4月23日，中國文旅集團均曾向港交所遞交招股書，但均未能在6個月內通過聆訊，而被列為“失效”狀態，換句話說，中國文旅集團赴港上市申請已經三度折戟，
根據招股書，中國文旅集團（即“大灣區文旅”）是一家文化旅游物業的開發商，主要于中國廣東省江門及其認為具有發展潛力的其他地區從事文化旅游勝地內度假物業的規劃及發展，
中國文旅集團援引仲量聯行行業報告稱，按2020年廣東省江門和廣東省房地產公司的住宅物業（包括度假物業）合約銷售總額計，中國文旅集團分別排名第五及第220位，在相關地區的市場占有率分別約為4.5%、0.04%，
財務方面，2018年、2019年和2020年，中國文旅集團的收入分別為3.35億元、7.36億元和9.68億元，對應的凈利潤分別為7260.5萬元、1.04億元和1.53億元，
截至5月31日的2021年前5個月，中國文旅集團的收入為3.19億元，而2020年同期的收入為5221.0萬元；凈利潤1507.7萬元，而2020年同期則為凈虧損1.55億元，
招股書顯示，中國文旅集團的業務主要分為兩個板塊，分別是度假物業發展、文化旅游業務，其中，度假物業發展（房產銷售）為核心業務，截至2020年8月31日，其在恩平擁有包含18個度假物業發展專案的組合，其中11個已竣工，
2018年、2019年、2020年以及2021年前5個月，中國文旅集團來自銷售度假物業業務的收入分別為2.67億元、5.94億元、8.48億元和2.78億元，占總收入的比例分別為79.8%、80.7%、87.7%和87.1%，
相比之下，中國文旅集團來自文化旅游業務的收入分別為6771.4萬元、1.42億元、1.19億元和4109.4萬元，占比分別為20.2%、19.3%、12.3%和12.9%，對比可知，中國文旅集團對銷售度假物業板塊的依賴性正在加劇，
而隨著規模的增長，中國文旅集團的利率卻不斷下滑，招股書顯示，其2018年、2019年和2020年的整體毛利率分別為44.8%、43.3%和37.9%，2021年前5個月更是降至27.2%，
其中，銷售度假物業業務亦為中國文旅集團的主要毛利及毛利率的貢獻者，下降趨勢保持一致，2018年、2019年和2020年的銷售度假物業毛利率分別為47.3%、43.4和37.0%，2021年前5個月則減少至26.7%，
對此，中國文旅集團解釋稱，主要是由于出售及交付的物業型別不同及竣工后仍未出售的若干度假物業開發專案的平均售價調整，導致相應期間已出售及交付的度假物業的平均售價下降，
值得一提的是，中國文旅集團最新招股書中披露的資料顯示，該公司的資產負債比率在2020年出現大幅好轉，這一指標在2020年為37.9%，而2018年、2019年的資產負債比率則分別為632.0%和272.2%，2021年前5個月增至99.8%，
中國文旅集團解釋稱，其2019年的資產負債比率下降是由于2019年的利潤及全面收入總額有所增加，以及部分應付股東款項資本化作對集團的出資，導致股本增加所致；而降至2020年的37.9%，是因償還銀行及其他借款而下降，
截至2020年，中國文旅集團的流動負債（即短期負債）約11.84億元，年末現金及現金等價物共計2.83億元，而截至2021年5月31日，該公司的現金及現金等價物則為3.46億元，
截至最后實際可行日期，悅景擁有中國文旅集團28.0%的股份，為該公司單一大股東，悅景由Add Hero全資擁有，而Add Hero由中國奧園（HK:03883）全資擁有，換句話說，中國奧園為中國文旅集團的間接單一大股東，
根據介紹，中國奧園主要于中國從事物業開發及物業投資，其股份在香港聯交所上市，是中國文旅集團的主要股東，2019年8月至2021年9月，中國奧園執行董事林錦堂曾任中國文旅集團的執行董事兼主席，歷時3年，
此前，林錦堂曾出任中國奧園的執行董事、首席財務官兼公司秘書職務，目前，林錦堂還持有中國文旅集團4.5%的股份，2018年10月，林錦堂加入中國文旅集團，次年8月28榷訓委任為該公司主席，
在林錦堂卸任中國文旅集團執行董事兼主席的同時，阮永曦接任了中國文旅集團董事會主席（即“董事長”）的職務，據了解，阮永曦還是中國奧園的集團總裁助理兼集團戰略投資中心總監，但不是中國奧園的董事，
另據了解，2018年、2019年和2020年以及2021年5月31日，奧園集團為中國文旅集團的五大客戶之一，分別占其總收入約4.5%、5.6%、0.5%及1.4%，同時亦為其供應商之一，
其中，中國文旅集團主要為奧園集團提供景點及酒店咨詢及管理服務，而后者則為前者的售樓處提供管理服務、為其商業物業提供營銷及咨詢服務以及租賃位于泉林黃金小鎮的一塊土地用于經營那金谷景區及租賃一項物業作辦公室用途，
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