關于作者：程式猿石頭(ID: tangleithu)，現任阿里巴巴技術專家，清華學渣，前大疆后端 Leader，歡迎關注，交流和指導！
本文首發于微信公眾號，原文鏈接，轉載請全文保留，后臺回復關鍵字 “1024” 獲取程式員大廠面試指南，
背景
之前看到大白等分享了帝都購房記錄，石頭哥也來跟風分享一下我是如何在帝都購房上車的，
當然，我也非常希望我買房的劇情如下：
石頭是個普通程式猿，大學畢業后來到帝都北京，開始北漂生活，他月薪八千，不過他用了一年的時間就在帝都買房了，看看他是怎么做到的：
在這一年之間，他每天早出晚歸，上下班都坐地鐵，因為外面吃飯貴，因此他學著自己做飯，他不泡吧也從來不去夜店，一直都省吃儉用，過著艱苦樸素的生活，
一年后，他用辛苦攢下來的兩萬塊，再加上父母給的 666 萬，在帝都還算不錯的地段有了自己的房子……
哈哈哈，這畢竟是段子，羨慕歸羨慕，但畢竟多數人都沒有這么好的運氣，如果家庭有一定經濟基礎，再加上自己的努力，能夠上車自然是好的；沒有好運氣，咱也不能氣餒，只要自己功夫足夠深，作為程式猿，在這個“高薪”行當里，還是有機會的，實在一線不行，咱們可以二線嘛，
夢想還是要有的
說實話，其實，石頭剛開始也都沒想過自己能在帝都買房，尤其在這么短時間之類，因為我深知自己家庭背景，自己和物件都是出生農村，家里也都沒啥積蓄，即便掏光自己和物件父母的 4 個錢包，離在帝都購房的目標也是相差甚遠的，
當然，如果家里有實力支撐，你就沒必要說非得說，“恩，不行，我必須得靠自己”，要知道，這個時間差就是金錢呀，舉個例子，剛畢業，實驗室同學雙方父母家里支撐各家出 75W，一共 150W首付+150 貸款購得一套兩居室；等我 2 年后準備開放時，同學房子價值已經增至近 600W 了，
記得還沒畢業時，有一次跟一個清華的師兄討論過此事，他談到，“你放心，你到時候一定可以在北京買房的，時間長短的問題”，當時我心想 “我有那么牛 X 嗎？”，心里確實沒底兒呀！ 沒想到畢業兩年半，我還就真實作了，只能說當初那個師兄看得真準！
不過，談起買房，石頭畢業至今，有過實操 3 套購房經歷，有帝都一線，也有二線城市 CQ，去年還在十八線城市老家縣城有二手房交易流程，因此在購房這方面，還是稍微有點經驗，這當然不能跟那些炒房、房產大 V 比，大家就隨便看看得了，如果能有點兒幫助，那就最好不過了，
這么想來，我這一路走來，確實感覺自己“很牛逼“啊，其實，牛 X 談不上，自我感覺良好，特別是認識和接觸的人越多后，才發現真的是 “山外有山，人外有人”，不過我也常常進行自我激勵：（學會知足常樂也挺好的）
因為來自農村，“窮人家孩紙早當家”，從高中起上學到大學，再到研究生，基本沒怎么花家里的錢，并且研究生畢業時也積攢了一小筆錢（還完生源地貸款后，還剩 xx 來萬，在當時看來確實還是個不小的數目），再然后通過自己努力，最終能在一線城市有個小窩，解決 “住” 的問題，實屬不容易了，
不吹牛了，聊聊正事吧，分享下購房經驗，
前期準備
購房前的前期準備，當然就是賺錢，
在準備想購房這個話題的時候，肯定手里有一定積累，這個時候就該好好整理整理計算一下，你目前自己手里有多少現金，親戚朋友能湊多少（當然如果父母有實力支持更好，沒有的話，其他親戚朋友這塊建議不要放太大的比例），這樣基本上能計算出購房的大致預算是多少了，
以石頭為例，經過 2 年半的準備，我確實也積累了一定的積蓄，再加上我物件也有部分資金，為了方便說明問題，我就簡單假設我恰好積累了 100W 現金吧，（大家不用糾結具體數字，這個 100W 我就是為了方便舉例說明，實際比這個少或者比這個多，真的不重要）然后我物件手里有 60W 左右的現金，那么我們倆現金部分就有 160W；
其實，雙方的公積金賬戶也有部分現金，雖然不能直接取出來當做首付直接使用，但是這部分資金是可以通過短期周轉獲取的，因此也可以計算在首付資金里面，
特此感謝我的老婆，沒有她的支持，我們也沒那么快，至少不會這么“簡單“就在帝都上車的，要知道，當初她可是擔著“風險”的，畢竟婚前購買，因為購房前未婚，且當初她名下外地有房貸（上面提到的二線城市購的房），所以不能先領證，且房產證也不能加她的名字（這都是“首套首貸”資格給逼的），
再加上比如能從親戚手里借 10~20W，玩得好的同學手里借10~20W，這部分資金可以提前調研清楚，因為首付資金的確定是前提，決定了后面你看房范圍，
說到借錢這個事情，需要謹慎，如果作為借錢方借的時候就預估好還錢時間，提前跟人家說明等等，做到守信用，作為被借的債主，一定要評估對方是否靠譜，如果有閑散的資金，信得過的朋友咱們能幫還是幫一下，前提是一定得對方人品到位，信得過，如果對對方人品沒底兒，如果 “這錢借出去，可能短期要不回來” 不會影響到你，就借，否則就別借，
另外，針對資金這塊還有一個渠道，其實就是信用貸款（消費貸），當然這個就是稍微高端一點的玩家了，一般一家銀行可能能申請 30-50W 的消費貸，找好時間視窗，運作一下還是能操作的；
有一點說明就是，申請房貸的時候，借款人名下最好沒有貸款，所以就需要這個消費貸在別人的名義下，可以是你物件等等（這種情況下，你物件就不能作為共同借貸人），
當然本文主要說的是貸款買房哈，土豪全款等不在討論范圍，
了解當地購房政策
首先要看看你有沒有資格購買，—— 你說氣人不，有錢還不一定能買，還得先有資格，不過沒關系，一般而言，差的是錢，扎心了，
這個各地政策不一樣，以北京為例：
- 有北京戶口
- 有《北京市作業居住證》
- 在京無房且已連續五年在京繳納社保或個稅
滿足以上條件任何一個就可以有購房資格了，
再比如重慶，三無（無戶籍、無企業、無作業）人員也可以購買，只不過會有額外的房產稅，具體不再列舉了，大家可以到當地住建委網站或者電話咨詢，
另外，建議大家準備購房前可以先了解一下政府政策性房產，看看你所在城市有沒有類似的福利，
這種房產是政府“福利性”房產，對購買人有一定資格要求，比如所謂的經濟適用房等、限價商品房、回遷房等，比如剛畢業那會，石頭還想著北京的“自住型商品房”，最開始的幾期還真合適，低端合適且價格基本是周圍的 5 折，且 100%產權屬于你自己，搖號搖了幾次都搖不中，就跟石頭前面提到的搖車牌 一樣，看人品的，
不過后來演變成了“共有產權房”，產權可能只有一半屬于你自己，且慢慢性價比也不高了，
這種政策性住房相對于普通商品房來說，在貸款、出售等方面有所不同，首付要求往往比較低，二次轉賣（出售）可能有一定要求，比如要求必滿 5 年等等，這個具體就不做討論了，
石頭 Tip：首套剛需，大家也可以先了解下當地有沒有類似的政策性房產，如果資金有限，房子合適且有資格的話，推薦購買，
首付的計算
舉個??，上面得到首付資金 160-200 W，最高能買總價多少的房子呢？
按照北京首套首付比例 35% 計算的話，對應范圍 457(=160/0.35) ~ 571(=200/0.35) W 嗎？
石頭開始也是這樣認為的，但真不是這么計算的，比這個復雜得多得多，，，
先來看看關于貸款這部分，
銀行會通過你的工資流水來評估你的還款能力，一般而言，貸款的月供不得超過你工資流水（稅后）的一半，舉例，稅后工資 2W，那么，你月供不能超過 1W，貸款周期不超過 25 年（北京最高的政策，其他可能有 30 年），這樣一來，你貸款額度也能計算出來了，
當然，貸款可以由 2 個人一起承擔，不過需要注意的是要提前了解當地的購房政策，比如恰好你物件（已婚）有過房貸記錄？那對不起，你還不符合首套政策，只能按照二套處理，
關于貸款年限的規定也是需要看具體房子的房齡的，以北京為例：
最長貸款年限不超過 50 - 房齡，假設這房子年紀比較大了（北京這種房子太多太多了），90 年代的房子，至今已經 30 年了，那么貸款最多只能貸款 20 年，這樣，你月還款額度又上去了，期望你的工資不能成為瓶頸，
其實還跟借款人的年齡有關，貸款年限不超過 65-年齡，假設你 55 歲的老爸幫你貸款買，一般最多只能貸 10 年，
對了，本文說的貸款說的主要是商業貸款，公積金貸款的話，能用肯定得用，不過：
- 北京最新政策，每繳社保 1 年最多貸款 10W；這個有點坑，不過幸好石頭趕上了老政策的末班車，
- 貸款總額度不能超過 120W（夫妻雙方）；
如果在異地購房的話，一般公積金是支持異地貸款政策的，具體要和當地的政策有關，石頭去年也正好跑了一遍 CQ 的公積金異地貸款流程（北京繳納公積金，CQ 貸款購房），
石頭 tip：如果公積金能用，盡量都給安排上，畢竟貸款利率這么低的其他地兒找不到，公積金相關問題，建議直接打電話 12329 詢問，
是不是發現好復雜，沒辦法……接著看，
假設按照工資計算出最高能貸 200W，這樣，房價總價范圍就直接加上首付 160-200W，得到總價 360-400W 嗎？
答案當然可能也不太對，
首先，銀行貸款額度都是 評估價*貸款比例 ，評估價 ≠ 成交價，總價市場價 500W，銀行評估會有個折扣 9 折，那么銀行只認為你這個房子值 5000.9=450 W，假設你工資不影響你貸款額度計算的情況下，理論上貸款額度為：`450W 0.65 = 292W，那么首付資金是500 - 292 = 208 W`，對不起，還不是，
石頭 Tip：評估價這里有一定“尋租”空間，如果你希望更可能多地貸款，或許可以讓評估公司對房子進行高評，
高評估意味著可以多貸款，相應的稅費可能也會適當高一些，
還得看你看中的這個房子是普通住宅，還是 VIP 住宅（非普通），啥是普通住宅？以北京為例，須同時滿足：
- 小區容積率在1.0(含)以上
- 房屋建筑面積在140平方米(含)以下
- 還有政府指導價：
- 五環內：單價不超過39600/㎡ 或 總價不超過 468W，
- 五環到六環：單價不超過31680/㎡ 或 總價不超過374W；
- 六環外：單價不超過23760/㎡ 或 總價不超過280W；
普通住宅和非普通住宅，對首付比例要求不一樣，貸款利率也不一樣，稅收比例也不一樣，一般而言，可能我們都期望按照普通住宅去成交（假設前兩項滿足普通住宅的標準），那么：
這個 500W 的房子：
- 在 5 環內，總價不超過 468W，網簽價就得按照 468W 計算，貸款比例又縮水了，
- 5-6 環，網簽價374W，貸款比例：
374*0.65=243W，首付變成了 257W，
首付還得包括下面的這部分：
個稅、增值稅、契稅，如果所購房是經濟適用房的話，還有另外的高額的綜合地價款或土地出讓金，這個就相對很復雜了，借用網上的這個圖：
別看上面的個稅等理論上由賣方承擔，實際交易程序中，都會直接轉交給買方的，以理想情況下 “滿五唯一” 的房子，只需要繳納契稅 500*1%=5W，
石頭 Tip：首套剛需，房源就先盡量鎖定“滿五唯一”的吧，
中介費，這個相對比較固定，一般 2.?，不同中介不一樣，甚至可以自己成交免中介費，我們就以 2%計算，500*2%=10W，
石頭 Tip：不同中介費率可能不一樣，業主（賣方）可能會同時在多個中介上掛出房屋資訊，這個時候就會有談判空間，但也不太多，如果有渠道或有條件，其實也可以自行成交，
自行成交對于買方的風隙訓更大一些，這個需要自己評估，這個對具體感興趣可以私聊我，我有過 2 套房子自行成交交易的經驗，
大頭其實就是上面的了，其他可能還會有：貸款服務費、評估費、抵押登記費、印花稅等等，
我們再回過頭來看看首付，總價 500W 的房子，五環外的話，最多貸款 243W，首付為：257 + 5W(契稅) + 10W(中介）+ 1W（其他）= 272W， 說好的首付比例 35%（175W）呢？結果從 175 直接變成 272W，硬生生多出來 100W，
小結
臥槽，發現寫了這么多，才基本把首付預算這塊寫了個七七八八，我們還是分兩次寫吧，
咱們小結一下，購房前，最主要就是清點首付資金，然后了解當地的貸款政策，方便確定房子總價范圍，這樣才能為后面看房等打下基礎，
咱們下一期接著聊聊，當??準備好之后，如何看房、選房、過戶交易、以及交房驗收等流程和注意事項，有的還挺重要的，身邊就有前同事沒注意其中的條條框框，還惹上了官司，賠了錢不說，還浪費時間和精力，影響心情，
總結
最后，求關注，求關注，求關注，本號會定期分享一些技術干貨、職場經驗等，如果大家對阿里或者其他大廠感興趣，也可以找我內推，我可以幫忙提供簡歷 review 等，希望能和大家積極交流討論，一起學習、共同進步，
覺得本號分享的文章有價值，記得添加星標哦，周更很累，不要白 piao，需要來點正反饋，安排個 “一鍵三連”（點贊、在看、分享）如何？?? 這將是我持續輸出優質文章的最強動力，
關于作者：程式猿石頭(ID: tangleithu)，現任阿里巴巴技術專家，清華學渣，前大疆后端 Leader，歡迎關注，交流和指導！
歡迎掃碼加入互聯網大廠內推群 & 技術交流群，一起學習、共同進步，后臺回復關鍵字 “0” 送阿里技術大禮包，
轉載請註明出處，本文鏈接：https://www.uj5u.com/qita/226473.html
標籤：其他
下一篇：Matlab函式擬合