急于脫手商業地產的酒店式公寓，讓我在無錫買了房
一，八年前鑄就的投資錯誤
時光倒轉到八年前，2012年的夏天，那時候，中國各個城市的房產價格，在現在看起來，簡直就是白菜價了，筆者早已安家在成都，恰好當時筆者小有積蓄，決定在成都再出手投資一套房產，
和老婆利用業余時間，去成都的鳥巢（成都金融城）附近看房子，畢竟在當時，那里的位置屬于成都城南板塊里最核心的區域，據說是’CBD中的CBD’，也是成都市政府部門所在地，我們去了那里之后發現那里各種樓盤真不少，高檔寫字樓的櫛次鱗比，可以選擇的物業簡直不要太多，并且不管是住宅還是商業地產（寫字樓，酒店式公寓等），價格都差不多，1萬出頭吧，
坦白說，那個時候筆者對于房地產投資，遠不如現在理性，基本處于懵懂狀態吧，尤其是對于商業地產，知之甚少，沒有事先做專門的研究和分析，畢竟在當時，成都的房地產漲勢遠不如東南沿海城市，即使是住宅地產，每年都在以蝸牛爬或者龜速微漲一點點，
在看樓盤的程序中，筆者發現有很多（其實是太多太多）樓盤在賣40年產權的酒店式公寓，很多樓盤采取售后包租的模式，比如說是將裝修交房然后長期租給某酒店，業主不用操心裝修的問題，也不用為出租而費心，業主只用付了首付，然后就坐等收租即可，這個讓筆者和老婆甚為動心，我們發現，對方承諾包租的租金都還不錯，按租金算，年回報率基本都超過6%，這種銷售模式，在當時成都鳥巢周邊的很多樓盤里很普遍，
所以我們也沒有多想，在一家央企開發的樓盤里，三下五除二的買了一套小戶型，1年半后如期交房，按照之前的約定與相關酒店簽訂了長達10年的包租合同，然后就是坐等租金，而該酒店也按照合同的約定，每隔三個月就將租金打入了我們指定的銀行賬號里，一切都是很順利，看起來很靠譜的樣子，這種狀態一直持續到2017年下半年，
到了2017年下半年，房價上漲的板塊輪動，輪到了成都！成都的房價終于迎來了猛漲，核心區域的住宅單價普遍都翻了3-4倍，筆者更驚奇的發現，自己投資購買的酒店式公寓價格基本沒怎么漲（5年時間，總價漲了不到20萬，坑爹吧！），而相同板塊的住宅樓單價漲了3倍多！經過這么一對比，筆者傻眼了：我投資失誤了，掉入了大坑里，
這個酒店式公寓該怎么處置？是該長期持有，還是出售置換成住宅？我開始有些想法了，
二，無錫在2017年之前并未入筆者法眼
筆者在2015年以前，只對北上廣深四大一線城市，以及一些重要的省會城市比如南京，武漢，成都，杭州等比較關注，對于地級市比如蘇州，無錫，常州，東莞等城市基本不關注，也從沒想過要去這些城市去作業和生活，更不會去買房投資，
不過在2015年的那波房價上漲中，蘇州的表現非常顯眼，所以筆者改變了對于地級市的看法，果斷在蘇州出手買了一套住宅，并且決定以后在蘇州安家，畢竟蘇州地處長三角核心位置，毗鄰大上海，又是制造業重鎮，外企重鎮，有更多好的機會，
但是筆者對于蘇州的隔壁鄰居無錫，還是很少關注，一方面是因為它是更普通的地級市，且知名度和經濟實力遠不如蘇州，事實上無錫在全國大城市中存在感并不太強，房價遠比蘇州便宜很多，在蘇州房價暴漲的時候，無錫的房價還是白菜價，更重要的原因是筆者在2017年7月份之前從未去過無錫，對無錫根本不了解，
2017年7月份，筆者在蘇州的專案結束了，我只能暫時離開蘇州，離開之前，找到了下一個專案，客戶是在無錫，筆者也因此與無錫結下了不解之緣，從對無錫根本不了解，到有所了解，到喜歡這座城市并在無錫買房投資，僅僅就在不到半年的時間內，
三，喜歡了上無錫這座城市，使得我下定置換的決心
筆者在無錫專案上的一個同事，在閑聊中有提到他前幾年在昆山最核心的地段買了一個40年產權的公寓，很多年過去了價格也沒怎么漲，只能靠出租后識訓一點可憐的租金，他也認為，自己購買這個商業公寓是一個徹頭徹尾的投資失敗，這引起了我的強烈共鳴！所以到了2017年10月份前后，筆者視之前在成都購買的這個酒店式公寓為燙手山芋，決定要尋機出手，并且要果斷出手，置換成住宅房產，
可是筆者對于無錫而言就是一個’雙無戶’(無本地戶口和無社保)，而此時無錫早已實行了住房限購政策，在周末去附近閑逛的時候，筆者發現有很多中介在馬路邊上打廣告，所以筆者饒有興趣的湊過去跟中介小伙子們咨詢，經過咨詢筆者才得知無錫雖然限購，但是還是存在大塊的不限購區域，這引起了筆者的興趣，
實際上此時筆者對于無錫的認知已經發生了改變，經過在無錫幾個月的作業生活，與當地人的溝通，以及對于無錫的歷史，經濟實力（經濟總量和人均）的了解，筆者發現之前對于無錫的忽視，實在是錯誤至極，無錫經濟實力，20多年前甚至比蘇州還厲害，曾有’小上海’之稱，且無錫也在很多世界以及中國宜居排行榜上排名都很靠前，無錫的歷史文化同樣非常璀璨，無錫的人均GDP甚至比蘇州和上海還要高，在筆者看來，現在的無錫再不濟，也是長三角大城市，經濟強市，無錫GDP總量過萬億，輕松碾壓很多省會城市，人均GDP更是輕松碾壓了絕大多數省會城市，
筆者認為，如果能將房產從西部城市成都轉移到無錫，能將萬年不漲的酒店式公寓置換到無錫的住宅房產，絕對是正確的抉擇！所以筆者一方面將成都的酒店式公寓委托給中介，讓其幫忙尋找買主，一方面在無錫看房子，事情的發展例外順利：成都的公寓位置無敵，所以很快就找到了買主；后續就是飛回成都辦理出售手續，2周內完成了過戶交割收到款項，在無錫也很快找到了心儀的房子，位置雖不是最好的，但是潛力很大，附近有幾個公園，學校購物中心等一應俱全，且很快通地鐵，且開發商是全國排名很靠前的知名開發商，出售成都公寓剛剛收到的房款，還沒有捂熱就作為無錫住宅房產的首付款，整個置換程序，干脆利索，不拖泥帶水，快準狠，在一個月以內完成，
至此，筆者長吁一口氣，算是放下心來! 成都的商業公寓這個燙手山芋終于甩掉了, 后面就看無錫市的樓市發展了！
四，事實證明，房產置換是成功的操作
無錫沒有讓我失望！
雖然筆者在無錫買房子的時機并不是最好的，畢竟當時無錫的房價也漲過了；雖然筆者在無錫買房子的地段也不是最好的，畢竟是屬于非限購區，但是，從2017年11月底購買至今，該房子已經漲價50%了，這個投資回報率讓筆者很是欣慰，這比酒店式公寓不知道要強多少，
去年，該樓盤隔壁還建好了新的公立幼兒園，這幾年該樓盤附近一直有新的地塊被政府部門掛牌出讓，土地出讓金一直在漲，今年上半年該樓盤附近最新的土地出讓價格，已經跟我之前購買的房子單價差不多了！地鐵三號線很快開通，距離該樓盤不遠就有地鐵站，未來可期，
-完-
2020-9-26 寫于蘇州市，
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